Koszt remontu mieszkania w kamienicy w 2025 roku

Wkraczając w progi wiekowego lokum z duszą, czujemy ten niepowtarzalny klimat - wysokie sufity, piękne detale architektoniczne i ta niezwykła aura przeszłości. Ale szybko konfrontujemy marzenia z twardą prozą życia: remont mieszkania w kamienicy kosztuje i to często niemało, oscylując zazwyczaj między 2500 a 6000 złotych za metr kwadratowy przy kompleksowych pracach, w zależności od stanu technicznego i zakresu interwencji, a czasem pochłaniając kwoty znacznie wyższe przy napotkaniu ukrytych problemów.

Analizując podejścia do określenia kosztu remontu mieszkania, staje się jasne, że jednoznaczne podanie ceny jest praktycznie niemożliwe; zazwyczaj podaje się ją jako średnią za metr kwadratowy, ale ta średnia jest wypadkową mnóstwa zmiennych. Podstawowy zarys kosztów, jak podkreślają specjaliści, zawsze wiąże się z nakładami na robociznę i materiały. Patrząc na przykładowe ceny materiałów budowlanych z cenników popularnych marketów w typowym roku, widzimy spore widełki cenowe dla kluczowych produktów.

• Farba lateksowa biała: 34,98 zł/1l
• Podłogowe panele laminowane: 28 – 118 zł/m2
• Szafki kuchenne (przykładowy zestaw 1,8 m): 398 – 648 zł
• Bateria prysznicowa: od 398 zł (brak górnej granicy w źródle)
• Farba ceramiczna biała: 43,60 zł/1l
• Tapety winylowe: 24 – 148 zł/m2

Jak widać, już na poziomie materiałów rozbieżności są znaczące – od kilkudziesięciu do ponad stu złotych za metr kwadratowy podłogi czy ściany to różnica, która w skali całego mieszkania sumuje się w pokaźne kwoty. Te przykładowe ceny dotyczą jedynie ułamka potrzebnych produktów, a wybór między ekonomicznym rozwiązaniem a produktami premium może podwoić lub potroić koszt samych materiałów. Co więcej, dostępność, promocje czy lokalne hurtownie mogą dodatkowo wpływać na finalną cenę zakupu, co tylko potęguje trudność w precyzyjnym oszacowaniu bez szczegółowego kosztorysu.

Czynniki wpływające na koszt remontu mieszkania w kamienicy

Określenie precyzyjnego budżetu na remont mieszkania w kamienicy jest jak próba złapania wiatru w dłonie bez wcześniejszego przygotowania. Choć na pierwszy rzut oka wydaje się to prostą kalkulacją "metr na cenę", rzeczywistość starego budownictwa rzuca pod nogi mnóstwo zmiennych, które mogą wywrócić zaplanowane kwoty do góry nogami. Wiedza o tych elementach to pierwszy, fundamentalny krok do zapanowania nad finansową stroną przedsięwzięcia, które nieuchronnie wiąże się z kosztami robocizny oraz materiałów.

Kluczowym czynnikiem wpływającym na finalną sumę jest oczywiście zakres prac, jaki ma zostać wykonany. Zupełnie inny portfel będzie potrzebny na kosmetyczne odświeżenie ścian i wymianę kilku opraw oświetleniowych (co można zamknąć w przedziale 800-1500 zł/m2) niż na generalny remont polegający na burzeniu ścian, wymianie instalacji, remoncie łazienki i kuchni od podstaw oraz odnawianiu oryginalnych podłóg (gdzie koszt łatwo przekroczy 3000 zł/m2 i sięgnąć 6000 zł/m2, a nawet więcej w przypadkach luksusowych wykończeń i skomplikowanych prac).

Stan techniczny lokalu przed remontem to prawdziwa bomba z opóźnionym zapłonem; im gorzej utrzymane mieszkanie, im starsze instalacje, im więcej śladów wilgoci czy ukrytych usterek, tym większy i bardziej nieprzewidziany wydatek. Stare, drewniane stropy w kamienicy często wymagają wzmocnienia, osuszenia, a czasem nawet częściowej wymiany belek, co generuje koszty rzędu kilkuset złotych za każdy metr kwadratowy samej konstrukcji podłogi, nie licząc materiałów wykończeniowych czy robocizny parkieciarza lub ekipy od wylewek.

Standard wykończenia to kolejny element o potężnej sile rażenia dla budżetu. Wybierając płytki ceramiczne w cenie 60 zł/m2 i laminowane panele podłogowe za 40 zł/m2, stworzymy zupełnie inny kosztorys niż decydując się na ręcznie formowane kafelki za 300 zł/m2 i drewniany parkiet ułożony w jodełkę w cenie 250 zł/m2 za materiał plus minimum drugie tyle za ułożenie i cyklinowanie. Nawet detale takie jak klamki, listwy przypodłogowe czy gniazdka elektryczne mogą znacząco podbić cenę, jeśli postawimy na designerskie rozwiązania zamiast standardowych.

Lokalizacja kamienicy i samego mieszkania wpływa na stawki robocizny – w dużych metropoliach, zwłaszcza w pożądanych dzielnicach, ekipy remontowe i specjaliści (hydraulicy, elektrycy z uprawnieniami, konserwatorzy zabytków) liczą sobie znacznie więcej za godzinę lub za metr kwadratowy wykonanej pracy niż w mniejszych miejscowościach. Również koszty dostarczenia materiałów i wywozu gruzu mogą być wyższe w centrach miast z powodu opłat, ograniczeń wjazdu czy utrudnień w parkowaniu.

Kwestia wyboru ekipy remontowej to nie tylko "tanio albo drogo", ale też "wolno albo szybko" i "solidnie albo ryzykownie". Wolny strzelec pracujący w pojedynkę bywa tańszy, ale czas realizacji może być znacznie dłuższy; duża firma remontowa zapewnia zazwyczaj sprawniejszą organizację i gwarancję, ale jej stawki są z reguły najwyższe. Średniej wielkości ekipa specjalizująca się w remontach starych kamienic może zaoferować rozsądny kompromis między ceną, jakością a czasem, ale jej znalezienie bywa wyzwaniem, bo są bardzo oblegane.

Nie wolno zapominać o kosztach dodatkowych, które często umykają na etapie wstępnego planowania, a które potrafią solidnie nadszarpnąć budżet. Należy do nich projekt aranżacji wnętrza (od 50 do 150 zł/m2), nadzór inwestorski, koszt wynajmu kontenerów na gruz (od 400 do 800 zł za kontener standardowy 5-7m3 plus opłaty), opłaty za zgodę na zajęcie pasa ruchu przy rozładunku materiałów, czy wreszcie koszty związane z ewentualnymi pozwoleniami na budowę, jeśli zakres prac ingeruje w konstrukcję budynku.

W przypadku mieszkań w kamienicach dochodzą specyficzne czynniki związane z zabytkowym charakterem budynku lub jego wiekiem. Naprawa lub wymiana starych okien drewnianych wymaga albo specjalistycznej renowacji (1000-3000 zł za okno) albo wykonania nowych na wymiar z zachowaniem historycznego wyglądu, co jest droższe od standardowych okien PCV o kilkadziesiąt, a czasem kilkaset procent (nawet 2000-5000 zł za sztukę). Podobnie jest ze sztukaterią – jej renowacja lub odtworzenie to praca dla artysty-sztukatora, a nie zwykłego tynkarza, a koszt odtworzenia metra bieżącego ozdobnego gzymsu może wynosić od 200 do nawet 1000 zł i więcej.

Również instalacje – elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa, wentylacyjna – są zazwyczaj bardzo przestarzałe w kamienicach i wymagają kompleksowej wymiany ze względów bezpieczeństwa i funkcjonalności. Przebudowa instalacji elektrycznej wraz z nową skrzynką bezpieczników dla mieszkania o powierzchni 80-100m2 może kosztować od 15 do 30 tysięcy złotych lub więcej, w zależności od liczby punktów i złożoności rozprowadzenia przewodów. Wymiana pionów wodno-kanalizacyjnych w całym budynku (często niezbędna i koszt dzielony na wspólnotę, ale wymaga dostępu do naszego mieszkania) i wykonanie nowej instalacji w mieszkaniu to kolejne 8-20 tysięcy złotych.

Czynnikiem specyficznym dla kamienic jest także potencjalna konieczność porozumienia się ze wspólnotą mieszkaniową lub konserwatorem zabytków w przypadku prac ingerujących w elewację, klatkę schodową, czy elementy uznane za historyczne. Proces uzyskania zgody od wspólnoty bywa żmudny, a wytyczne konserwatora mogą narzucić droższe technologie, materiały czy wykonawców, co z oczywistych względów podnosi koszty i wydłuża czas remontu.

Podsumowując, koszt remontu mieszkania w kamienicy to złożona mozaika, na którą składa się nie tylko metraż i wybrany styl, ale przede wszystkim stan początkowy nieruchomości, zakres niezbędnych interwencji (często wychodzących daleko poza pierwotne plany ze względu na wiek budynku), stawki lokalnych ekip, koszt materiałów (uzależniony od jakości i dostępności) oraz potencjalne opłaty dodatkowe i konieczność zmierzenia się ze specyfiką starego budownictwa, od wysokich sufitów po historyczne detale wymagające szczególnej troski.

Specyficzne koszty remontu mieszkania w starej kamienicy

Remont mieszkania w kamienicy to podróż w przeszłość, która, choć fascynująca, często skrywa pułapki dla portfela, a standardowy cennik prac remontowych może okazać się jedynie punktem wyjścia do znacznie wyższych kwot. Unikalny charakter tych nieruchomości generuje koszty specyficzne, niespotykane na taką skalę w nowym budownictwie, wymagające często pracy prawdziwych rzemieślników i materiałów dobranych z pietyzmem. Specyfika kamienicy to nie tylko urokliwe detale, ale też stare, często zaniedbane przez dekady instalacje i konstrukcyjne niespodzianki.

Pierwszym, rzucającym się w oczy elementem są wysokie sufity – choć dodają przestrzeni i splendoru, generują prozaiczne, ale wymierne koszty. Więcej metrów kwadratowych ścian i sufitów do tynkowania, szpachlowania, malowania – to oczywiste. Ale dochodzi do tego konieczność wynajęcia specjalistycznych, stabilnych rusztowań pokojowych lub drabin o większej wysokości, co zwiększa koszty sprzętu o kilkadziesiąt do nawet kilkuset złotych dziennie w zależności od rozmiaru mieszkania. Prace na większych wysokościach wymagają też od ekipy większej ostrożności i doświadczenia, co może przełożyć się na wyższą stawkę za robociznę.

Stare instalacje to bodaj największe "kosztotwórcy" w kamienicach. Instalacja elektryczna sprzed kilkudziesięciu lat, często dwużyłowa (bez uziemienia), oparta na aluminiowych przewodach i przestarzałych bezpiecznikach topikowych, po prostu woła o pomstę do nieba i kompletną wymianę na nowoczesną sieć trójżyłową z nową rozdzielnią. Kucie w grubych, ceglanych murach w celu ukrycia nowych przewodów jest bardziej pracochłonne i droższe (przykładowo: kucie bruzd 20-40 zł/mb) niż w przypadku ścian z gazobetonu. Koszt samego punktu elektrycznego (gniazdko, włącznik, wypust sufitowy) w remoncie kamienicy to często 80-150 zł za sztukę, a do tego trzeba doliczyć koszt przewodów, puszek, osprzętu oraz rozdzielni (kilka do kilkunastu tysięcy złotych). W sumie, wymiana instalacji elektrycznej to koszt, który dla 70-metrowego mieszkania łatwo osiągnie 20-30 tysięcy złotych.

Podobnie rzecz ma się z instalacją wodno-kanalizacyjną. Rury stalowe sprzed wieku mogą być skorodowane, nieszczelne i pełne osadów, co prowadzi do niskiego ciśnienia wody i ryzyka awarii. Często niezbędna jest wymiana pionów w całej kamienicy (za zgodą i z partycypacją wspólnoty), a w mieszkaniu wykonanie nowej instalacji z nowoczesnych materiałów. Koszt wymiany rur i punktów wodno-kanalizacyjnych w łazience i kuchni (np. 8-15 punktów) to wydatek rzędu 5-15 tysięcy złotych w samym mieszkaniu, nie licząc białego montażu czy zakupu armatury, która, jak pokazuje przykład ceny baterii prysznicowej od 398 zł w górę, może znacząco podbić cenę.

System ogrzewania w kamienicach bywa różnorodny – od pieców kaflowych (koszt usunięcia 300-800 zł/sztuka), przez stare instalacje gazowe (wymiana z nowymi grzejnikami, rurami, często piecem kondensacyjnym to 15-30 tysięcy złotych), po centralne ogrzewanie zasilane z lokalnej kotłowni lub miejskiej sieci. Wymiana starych, nieefektywnych grzejników na nowe (np. aluminiowe lub panelowe) to koszt rzędu 300-800 zł za sztukę plus robocizna podłączenia (150-300 zł/sztuka), ale czasem stare rury centralnego ogrzewania w ścianach wymagają kucia i wymiany na nowe, co jest znaczącym dodatkowym kosztem.

Piękne, ale wiekowe drewniane podłogi w kamienicach (deski, parkiet) często wymagają gruntownej renowacji. Cyklinowanie, szpachlowanie ubytków, uzupełnianie pojedynczych desek, a następnie lakierowanie lub olejowanie to proces kosztowny, ale przywracający drewnu dawny blask. Koszt kompleksowej renowacji drewnianej podłogi to od 80 do 150 zł za metr kwadratowy, a jeśli konieczna jest wymiana znacznej części desek lub całego parkietu, koszt materiałów (np. nowy parkiet dębowy 150-300 zł/m2) i ułożenia (60-100 zł/m2 za parkiet, 40-80 zł/m2 za deski) znacząco wzrasta.

Nie można pominąć detali architektonicznych. Odtworzenie lub renowacja oryginalnej sztukaterii to praca dla artysty-konserwatora, nie zwykłego fachowca od gładzi. Cena zależy od stopnia skomplikowania wzoru i powierzchni – proste listwy przysufitowe to 50-150 zł/mb, ale rozety czy bardziej zdobne gzymsy mogą kosztować od kilkuset do kilku tysięcy złotych za metr kwadratowy lub sztukę. Podobnie okna i drzwi – jeśli są zabytkowe, podlegają ochronie konserwatora i wymagają renowacji (1000-3000 zł/sztuka), co jest znacznie droższe niż wstawienie nowego okna PCV. Jeśli konserwator zezwoli na wymianę, nowe okna drewniane stylizowane na historyczne to koszt 2-5 tysięcy złotych za sztukę, versus 700-1500 zł za typowe okno PCV.

Ukryte problemy to największy "czarny koń" remontów kamienic. Stare mury mogą kryć ślady wilgoci, grzyba, pleśni (usunięcie zagrzybienia wraz z osuszeniem i naprawą tynków to często 100-300 zł/m2 ściany), drewno może być spróchniałe (naprawa/wymiana belek stropowych to poważne, kosztowne prace konstrukcyjne), podłogi mogą mieć znaczne nierówności (konieczność wykonania wylewek samopoziomujących o dużej grubości 50-100 zł/m2 lub lekkich podłóg na legarach). Czasami dopiero po zerwaniu podłogi lub tynków okazuje się, że zakres prac jest znacznie większy niż pierwotnie zakładano, a to oznacza dodatkowe koszty robocizny i materiałów, a także wydłużenie czasu realizacji. Doświadczeni inwestorzy i ekipy zawsze zakładają margines na "niespodzianki", co potwierdza starą prawdę, że remont w kamienicy to często detektywistyczna praca i walka z duchami przeszłości, co naturalnie znajduje odzwierciedlenie w kosztorysie.

Ostatnim, choć nie mniej ważnym specyficznym kosztem, jest logistyka. Kamienice często nie posiadają wind, co oznacza ręczne wnoszenie materiałów (płytek, worków z cementem, płyt G-K) na wyższe piętra – ekipy doliczają za to dodatkowe opłaty (np. 1-3 zł od worka za piętro). Podobnie wywóz gruzu i starych materiałów (deski, tynk, instalacje) wymaga zniesienia ich po schodach i załadowania do kontenera lub na samochód, co jest znacznie bardziej czasochłonne i kosztowne (jak wspomniano, wynajem kontenera to 400-800 zł, a wyniesienie gruzu z wysokiego piętra bez windy to dodatkowa opłata godzinowa dla ekipy lub dodatkowy koszt usługi) niż w budynku z windą towarową.

Struktura kosztów: robocizna vs materiały w remoncie kamienicy

Rozłożenie kosztów remontu na czynniki pierwsze – czyli podział na robociznę i materiały – to klucz do zrozumienia, na co idą pieniądze i gdzie potencjalnie można szukać oszczędności lub wręcz przeciwnie, gdzie warto zainwestować w wyższą jakość. W przypadku remontu mieszkania w kamienicy ta struktura bywa bardziej zmienna i skomplikowana niż w nowym budownictwie, ze względu na specyfikę prac i materiałów. Generalnie, w typowym remoncie robocizna stanowi znaczącą część budżetu, często pochłaniając od 50% do nawet 70% całkowitych wydatków, reszta przypada na materiały.

Stosunek ten zależy jednak ściśle od zakresu prac. Przy prostym odświeżeniu (malowanie, lekkie gładzie) koszty materiałów (farby, gładzie, taśmy) mogą być stosunkowo niskie, podczas gdy stawka godzinowa malarza lub cena za m2 malowania pozostanie podobna, przez co robocizna może stanowić nawet 70-80% całości. Natomiast przy generalnym remoncie z wymianą instalacji, gdzie kupujemy nowe przewody, rury, osprzęt elektryczny i hydrauliczny, tynki, wylewki, a następnie drogie materiały wykończeniowe (płytki, podłogi, armatura, drzwi, zabudowa kuchenna), udział materiałów w całościowym koszcie rośnie, często osiągając 40-50% lub więcej, szczególnie jeśli wybieramy produkty z wyższej półki cenowej.

Koszt robocizny w kamienicy często jest wyższy niż w standardowym bloku. Wynika to ze specyfiki prac – grube mury ceglane są trudniejsze do kucia i frezowania pod instalacje (np. 150-250 zł za punkt elektryczny z kuciem i tynkowaniem vs 100-150 zł w miękkim murze), wysokie pomieszczenia wymagają więcej czasu i specjalistycznego sprzętu (stawki za malowanie ścian o wysokości 3,5m będą wyższe niż o wysokości 2,5m). Odnawianie sztukaterii czy renowacja zabytkowej stolarki to praca dla wysoko wykwalifikowanych rzemieślników, których stawki są znacznie wyższe niż standardowych fachowców od wykończeń – godzina pracy konserwatora może kosztować kilkaset złotych.

Przykładowe koszty robocizny za metr kwadratowy (lub punkt) mogą się znacznie różnić w zależności od regionu i doświadczenia ekipy: * Gładzie gipsowe: 30-60 zł/m2 * Malowanie ścian i sufitów: 15-35 zł/m2 (za warstwę) * Układanie płytek (podłoga/ściana): 80-150 zł/m2 (z prostym wzorem) * Układanie paneli laminowanych/winylowych: 25-50 zł/m2 * Układanie desek/parkietu drewnianego: 60-100 zł/m2 * Cyklinowanie parkietu: 60-90 zł/m2 * Punkt elektryczny (wykonanie): 50-150 zł (bez kucia/tynkowania w murze) * Punkt wodno-kanalizacyjny: 300-600 zł (bez materiałów rurowych) * Montaż drzwi wewnętrznych: 200-400 zł/sztuka * Montaż WC/umywalki/kabiny prysznicowej: 200-500 zł/sztuka

Koszty materiałów, jak pokazano we wstępie, mają szeroki zakres. Podłogi laminowane to wydatek od 28 do 118 zł/m2 według przykładowego cennika, ale drewniany parkiet dębowy to już 150-300 zł/m2 za sam materiał. Płytki ceramiczne to wydatek od kilkudziesięciu złotych do nawet kilkuset złotych za m2 za te bardziej designerskie lub wielkoformatowe. Kuchnie: wspomniany zestaw 1,8m szafek w cenie 398-648 zł to absolutnie najniższa półka cenowa, podczas gdy kuchnia na wymiar wykonana przez stolarza to koszt od 1500 do 4000 zł i więcej za metr bieżący zabudowy, nie licząc blatu czy AGD.

Specyficzne materiały potrzebne w kamienicy to na przykład specjalistyczne tynki renowacyjne do walki z wilgocią, droższe od standardowych gipsowych. To także materiały do wzmacniania stropów drewnianych, izolacje akustyczne (bo często słychać sąsiadów przez stare stropy) – wszystko to są pozycje, które w standardowym remoncie mogłyby się nie pojawić lub mieć mniejszy udział w całościowym budżecie. Dodatkowo, konieczność transportu materiałów na wyższe piętra bez windy generuje dodatkowe koszty po stronie robocizny, co w praktyce zwiększa zarówno udział robocizny, jak i ogólny koszt logistyki.

Ważnym elementem jest też zakup osprzętu – nie tylko gniazdek i włączników (które w eleganckim wydaniu retro do kamienicy kosztują wielokrotnie więcej niż standardowe), ale także materiałów instalacyjnych jak rury, kształtki, puszki, kable, chemia budowlana, zaprawy, grunty. Te "drobne" zakupy, często robione w biegu, sumują się w pokaźną kwotę. Do tego dochodzi wynajem specjalistycznych narzędzi, zakup folii, taśm, itp. — rzeczy niezbędnych na każdym etapie prac, ale rzadko uwzględnianych szczegółowo w pierwszym oszacowaniu.

Finalna struktura kosztów w remoncie kamienicy jest dynamiczna i zależy od wielu czynników. Jeśli napotkamy poważne problemy konstrukcyjne lub instalacyjne wymagające szeroko zakrojonych prac inżynieryjnych i użycia specjalistycznych materiałów, udział robocizny wyspecjalizowanych ekip i koszt tych specyficznych materiałów może dominować. Jeśli stan techniczny jest w miarę dobry, a skupiamy się na luksusowych wykończeniach i wyposażeniu, wtedy to koszt materiałów (np. marmurowe płytki, parkiet egzotyczny, kuchnia na wymiar, wysokiej klasy AGD, designerskie oświetlenie) będzie głównym obciążeniem budżetu.

Podsumowując, choć w ogólnym zarysie koszty dzielą się na robociznę i materiały, w kamienicy proporcje te mogą ulec znaczącym przesunięciom. Często spotykane są wysokie koszty robocizny wynikające z trudności prac i konieczności zaangażowania specjalistów (np. od starych tynków, drewna, sztukaterii), a także podwyższone koszty materiałów, zarówno tych koniecznych do naprawy (specjalistyczna chemia budowlana, drewno konstrukcyjne), jak i tych, które chcemy zachować lub odtworzyć w duchu epoki (np. stylizowane baterie, kafle, parkiet, sztukateria). Dochodzi do tego "podatek" od wieku budynku i jego niedoskonałości, objawiający się koniecznością większej ilości prac przygotowawczych i naprawczych, które również pochłaniają zarówno robociznę, jak i materiały, zwiększając ostateczną, często znacznie wyższą, cenę remontu.

Jak oszacować koszt remontu i stworzyć kosztorys?

Decyzja o remoncie mieszkania w kamienicy często rodzi fundamentalne pytanie: ile to właściwie będzie kosztować? Chcąc określić koszt remontu mieszkania, nie ma drogi na skróty – konieczne jest stworzenie szczegółowego kosztorysu. Jak wskazują eksperci, to nic innego jak precyzyjna lista wszystkich prac, jakie mają być wykonane w ramach planowanego przedsięwzięcia, wraz z oszacowanym kosztem realizacji każdej z nich. Taki dokument jest nie tylko kluczowy do panowania nad finansami, ale też często wymagany, gdy będziesz wnioskować o kredyt bankowy na pokrycie kosztów inwestycji.

Proces tworzenia kosztorysu przypomina detektywistyczną pracę połączoną z projektowaniem. Pierwszym i najważniejszym krokiem jest dokładne określenie zakresu prac – co dokładnie chcemy zrobić w każdym pomieszczeniu? Czy wymieniamy tynki, czy tylko robimy gładzie? Czy malujemy jedną, dwie, czy trzy warstwy farby? Czy kładziemy nową posadzkę, czy odnawiamy starą? Czy zmieniamy układ ścian, czy tylko odświeżamy obecny? Im bardziej szczegółowa lista zadań, tym dokładniejsze będzie późniejsze oszacowanie kosztów. To lista prac ma być punktem wyjścia do dalszych kalkulacji.

Następnie, dla każdego rodzaju pracy, musimy oszacować niezbędne ilości materiałów i robocizny. To wymaga precyzyjnych pomiarów: ilu metrów kwadratowych mają ściany i sufity do malowania lub tynkowania, ile metrów kwadratowych ma podłoga, ile metrów bieżących listew potrzebujemy, ile punktów elektrycznych czy hydraulicznych ma zostać wykonanych. Niektóre zadania liczy się od sztuki (montaż drzwi, montaż grzejnika, montaż armatury łazienkowej), inne od metra bieżącego (montaż karniszy, układanie listew), większość od metra kwadratowego.

Posiadając listę prac i wstępne pomiary, przechodzimy do wyceny. Możemy to zrobić na dwa główne sposoby: szacując koszty samodzielnie na podstawie cen materiałów i stawek rynkowych, lub, co jest znacznie bardziej wiarygodne, prosząc o kosztorys wybrane ekipy remontowe na podstawie sporządzonej przez nas szczegółowej listy prac. Zaleca się zwrócenie się do co najmniej 3-4 różnych wykonawców, aby porównać oferty – różnice potrafią być naprawdę spore, ale pamiętajmy, że najniższa cena nie zawsze oznacza najlepszą jakość.

Przy samodzielnej wycenie kosztów materiałów warto rozeznać się w cenach w różnych miejscach – duże markety budowlane często mają konkurencyjne ceny na popularne produkty, ale lokalne składy budowlane czy hurtownie mogą oferować lepsze warunki na materiały instalacyjne, cement, gips czy profile. Pamiętajmy, że ceny zależą od jakości i marki – wybierając droższe, renomowane produkty, automatycznie podnosimy budżet na materiały, ale zyskujemy potencjalnie lepszą trwałość i parametry.

Jeśli chodzi o koszty robocizny, rynkowe stawki za metr kwadratowy czy punkt są dość płynne i zależą od wielu czynników, w tym od doświadczenia i renomy ekipy, regionu kraju czy nawet pory roku. Średnie ceny prac remontowych (np. 30-60 zł/m2 za gładzie, 80-150 zł/m2 za płytki) można znaleźć w cennikach publikowanych w internecie lub branżowej prasie, ale to tylko orientacyjne widełki. Najdokładniejszym sposobem jest zebranie kilku wycen od konkretnych fachowców na konkretny zakres prac.

Stworzony kosztorys powinien być przejrzysty i podzielony na sekcje, np. według pomieszczeń (kuchnia, łazienka, salon) lub według etapów prac (prace demontażowe, instalacje, tynki i gładzie, podłogi, malowanie, biały montaż). Dla każdej pozycji powinna być podana jednostka miary (m2, mb, szt.), ilość, cena jednostkowa materiału, cena jednostkowa robocizny oraz całkowity koszt dla danej pozycji. Zsumowanie wszystkich pozycji da nam wstępny koszt remontu mieszkania.

To nie koniec! Jak podpowiadają doświadczeni remontujący i eksperci finansowi, aby określić odpowiednią jego kwotę i mieć pewność, że nie zabraknie środków w kluczowym momencie, warto wyliczony koszt remontu powiększyć o minimum 10 proc. Jest to margines na nieprzewidziane wydatki – a w starej kamienicy "nieprzewidziane" często staje się "pewne". Stara instalacja, której stan okaże się gorszy niż na początku, wilgoć ukryta za tapetą, niespodziewane pęknięcie ściany podczas kucia – to tylko niektóre scenariusze, które generują dodatkowe koszty, zarówno materiałowe (naprawy, osuszenie, chemia budowlana), jak i robocizny (więcej godzin pracy, konieczność wezwania specjalistów).

Niektórzy idą o krok dalej i w przypadku generalnych remontów w kamienicach zalecają powiększenie kosztorysu nawet o 15-20%. Taki bufor daje większy komfort psychiczny i finansowy, pozwalając elastycznie reagować na problemy bez konieczności przerywania prac czy zaciągania dodatkowych, często niekorzystnych, pożyczek. Warto wliczyć w kosztorys także koszty wywozu gruzu, potencjalne opłaty za pozwolenia, a nawet koszty transportu i wniesienia ciężkich materiałów, co w kamienicy bez windy jest często dodatkowym, niemałym wydatkiem.

Pamiętajmy, że dobry kosztorys to żywy dokument. W trakcie remontu mogą pojawić się zmiany, np. zdecydujemy się na inne materiały, poszerzymy zakres prac. Ważne, aby na bieżąco aktualizować kosztorys, śledzić wydatki i porównywać je z planowanymi, aby trzymać rękę na pulsie i minimalizować ryzyko przekroczenia budżetu w sposób niekontrolowany. Solidnie przygotowany, szczegółowy kosztorys to nie tylko liczby na papierze, ale przede wszystkim fundament spokojnego i sprawnie przeprowadzonego remontu, zwłaszcza w tak wymagającym środowisku, jakim jest stara kamienica.