Remont starego mieszkania w 2025 roku – planowanie i realizacja krok po kroku

Często naszą przygodę z własnym "M" zaczynamy w przestrzeni z historią – w starym mieszkaniu z duszą, które na rynku wtórnym oferuje niepowtarzalny klimat i często świetną lokalizację, ale by nadać mu nowy blask i komfort, wymaga gruntownej opieki. Zanim jednak wpuścimy pierwszą ekipę, klucz do sukcesu w odpowiedzi na zagadnienie jak wyremontować stare mieszkanie leży w jednym: solidnym planowaniu, precyzyjnej ocenie stanu technicznego i skrupulatnym sprawdzeniu formalności, co pozwoli uniknąć kosztownych niespodzianek i frustracji.

Nim przejdziemy do szczegółów, warto rzucić okiem na typowe 'miny', które czekają na śmiałków decydujących się na metamorfozę wiekowych murów. Doświadczenie redakcyjne oraz zebrane dane rynkowe z wielu zakończonych projektów pokazują, że lista niespodzianek potrafi być długa i kosztowna, co potwierdzają szacunkowe wskaźniki występowania niektórych problemów.

Powyższe dane dobitnie ilustrują, dlaczego gruntowna ocena stanu technicznego przez wykwalifikowanych fachowców i 'detektywistyczna' weryfikacja formalności są absolutnie fundamentalne. Koszt wnikliwego przeglądu przed podjęciem decyzji o zakupie lub przed rozpoczęciem właściwych prac to często ułamek wydatków generowanych przez nagłe, nieprzewidziane awarie czy konieczność zmiany całego planu z powodu brakujących zgód czy źle zaplanowanej mocy przyłączeniowej. Prawdziwym kluczem do udanego remontu jest przewidzieć, co tylko się da, bo każde "później się załatwi" w tym kontekście może się zemścić z nawiązką.

Rozumiejąc skalę potencjalnych wyzwań, które rynkowe dane uwypuklają, przechodzimy do konkretów. Remont starego mieszkania to nie jest sprint, to raczej maraton przez dżunglę przepisów i technicznych zawiłości. Podejście do tego typu projektu musi być analityczne, wymagające spojrzenia z perspektywy doświadczonego inżyniera, ale i empatii, bo w końcu tworzymy przestrzeń do życia, nie tylko ściany i instalacje.

W dalszej części zagłębimy się w kluczowe etapy i aspekty tego procesu. Podział na instalacje, formalności, etapy prac i wykończenie ma na celu uporządkowanie ogromu informacji i wyzwań. Każdy z tych obszarów zasługuje na szczegółową analizę, wspartą konkretnymi danymi i praktycznymi wskazówkami, tak byś mógł podjąć świadome decyzje i zminimalizować ryzyko kosztownych błędów.

Nie bez powodu stary mur potrafi skrywać sekrety, a historyczne zapisy formalności mogą okazać się grubsze, niż się wydaje. Cel tego opracowania jest jasny: dostarczyć wyczerpującą, praktyczną wiedzę, która pozwoli ci nawigować przez meandry renowacji starego mieszkania z większą pewnością i mniejszym stresem. Przejdźmy zatem do sedna.

Poniższy wykres przedstawia szacunkowy rozkład kosztów podczas generalnego remontu starego mieszkania o powierzchni około 60-80 m², co może stanowić cenne wskazanie podczas wstępnego planowania budżetu.

Instalacje i stan techniczny – co sprawdzić i wymienić w pierwszej kolejności?

Zanurzając się w trzewia starego mieszkania, natrafiamy najpierw na ukryte żyły i tętnice, czyli instalacje – elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową i wentylacyjną. To właśnie ich stan techniczny jest często barometrem prawdziwych wyzwań remontowych, decydującym o zakresie prac, budżecie i przyszłym bezpieczeństwie mieszkańców. Pominięcie dokładnego sprawdzenia tych elementów na samym początku to nic innego jak porywanie się z motyką na słońce.

W starych mieszkaniach, zwłaszcza tych z PRL-u, standardowy przydział mocy elektrycznej na mieszkanie oscylował często w okolicach 3-4 kW. Dziś brzmi to jak ponury żart. Współczesny dom, nawet skromne "M", to piekarnik, płyta indukcyjna, zmywarka, pralka, suszarka, lodówka side-by-side, komputer, telewizor, do tego czajnik elektryczny, ekspres do kawy... Każdą z tych rzeczy uruchamiamy, czasem jednocześnie. Zapotrzebowanie na prąd rośnie wykładniczo w porównaniu do realiów sprzed 30-40 lat.

Planując wymianę płyty gazowej na elektryczną lub, co gorsza dla starej instalacji, indukcyjną, musimy być świadomi, że taki ruch generuje znacząco większe obciążenie sieci. Piekarnik z funkcją pary czy zaawansowana zmywarka również potrafią pociągnąć sporo energii. Wstawienie tych sprzętów wymaga często znacznie większego przydziału mocy niż dotychczasowy.

Zmiana mocy przyłączeniowej nie jest fanaberią, lecz koniecznością podyktowaną bezpieczeństwem i funkcjonalnością. Aby dokonać takiej zmiany, musimy złożyć specjalny wniosek w zakładzie energetycznym, co zazwyczaj wiąże się z podpisaniem nowej umowy. Taki proces od złożenia wniosku do jego rozpatrzenia i fizycznego wykonania zlecenia (np. wymiana licznika, zabezpieczeń) może zająć, i często zajmuje, około trzech miesięcy, a w trudniejszych przypadkach nawet dłużej. Ignorowanie tego faktu i pozostawienie na zasadzie „załatwi się później” to prosta droga do życia na krawędzi, gdzie korki wyskakują przy próbie jednoczesnego zagotowania wody i uruchomienia piekarnika, nie mówiąc o ryzyku pożaru przy przestarzałej instalacji.

Ekspert elektryk już na etapie oględzin mieszkania powinien podpowiedzieć nam, jaki potencjał ma istniejąca instalacja i jakie jest realne zapotrzebowanie projektowanych urządzeń. Warto poprosić o obliczenia. Fachowiec wskaże też optymalny moment na zajęcie się formalnościami, tak aby prąd o odpowiedniej mocy był dostępny, zanim wkroczą ekipy montujące kuchnię.

Na etapie remontu generalnego starej nieruchomości, wręcz obowiązkiem jest zaplanowanie wymiany całej instalacji elektrycznej na nową, wykonaną w całości z miedzi. Stare przewody aluminiowe to tykająca bomba – są kruche, łatwiej się łamią, a w miejscach połączeń (np. w puszkach) pod wpływem czasu i obciążenia rozluźniają się, co prowadzi do iskrzenia i ryzyka pożaru. Współczesne normy bezpieczeństwa w ogóle nie dopuszczają aluminium do wewnętrznych instalacji mieszkalnych.

Co więcej, jeśli planujemy mieć w mieszkaniu kilka prądożernych urządzeń, takich jak indukcja, piekarnik, pompa ciepła czy nawet zaawansowane ogrzewanie elektryczne, konieczne może okazać się przerobienie instalacji na tę z tzw. „siłą”, czyli instalacją trójfazową. Zamiast standardowych 230V w gniazdku jednofazowym (L+N+PE), otrzymujemy 3x230V (L1+L2+L3+N+PE), co pozwala równomiernie rozłożyć obciążenie i zasilić odbiorniki wymagające 400V. Więcej urządzeń działających na prąd i generujących duże, krótkotrwałe obciążenia, naprawdę wymaga takiej modernizacji, zwłaszcza w nowocześnie wyposażonej kuchni czy łazience.

Poza prądem, kluczowym elementem do weryfikacji są instalacje wodno-kanalizacyjne i gazowe. Stare rury stalowe lub, co gorsza, ołowiane rury wodne, to symbol minionych epok. Wewnętrzna korozja zmniejsza przepływ i ciśnienie wody, a zewnętrzna zwiększa ryzyko przecieków. Wymiana poziomych rur w obrębie mieszkania to konieczność, ale warto sprawdzić też stan pionów w budynku – ich wymiana (zwykle przez wspólnotę, ale czasem na wnioseek lokatorów) zapewnia lepsze ciśnienie i mniejsze ryzyko awarii na całej linii. Koszt wymiany poziomej instalacji wodnej i kanalizacyjnej w typowej łazience i kuchni waha się zazwyczaj od 3 do 8 tysięcy złotych (materiał plus robocizna), w zależności od materiałów (miedź vs PEX/PP) i stopnia skomplikowania (np. przeniesienie punktów).

Rury gazowe w starszych budynkach również wymagają inspekcji, a często wymiany – zwłaszcza połączenia i zawory. Bezwzględnie należy wymienić elastyczne przyłącza do kuchenki czy piecyka. Prace przy gazie wykonuje wyłącznie uprawniony specjalista, a każda ingerencja musi być udokumentowana i często zgłoszona do dostawcy. Bagatelizowanie bezpieczeństwa gazowego jest po prostu niebezpieczne igranie z losem.

W mieszkaniu w starej kamienicy lub bloku z płyty warto już na samym początku sprawdzić poziom wilgotności pomieszczeń, najlepiej miernikiem elektronicznym i termowizją, jeśli jest podejrzenie zawilgoceń w konstrukcji. Wysoka wilgotność jest nie tylko niezdrowa (grzyb, pleśń), ale też niszczy materiały budowlane i wykończeniowe. Może świadczyć o problemach z izolacją poziomą/pionową, nieszczelnościami dachu lub instalacji, a czasem po prostu o słabej wentylacji.

Zlokalizowanie i usunięcie przyczyny zawilgocenia jest absolutnym priorytetem, zanim przystąpimy do dalszych prac. Osuszanie (często z pomocą profesjonalnych osuszaczy kondensacyjnych lub adsorpcyjnych) może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od skali problemu. Dopiero po skutecznym osuszeniu można przystąpić do prac naprawczych (np. hydroizolacji) i tynkowania, stosując, w przypadku podwyższonej wilgotności tła, materiały odporne na jej działanie, jak tynki renowacyjne lub wentylowane.

Kwestia wentylacji w starym budownictwie jest często piętą achillesową. Oryginalnie opiera się na wentylacji grawitacyjnej, która działa tylko wtedy, gdy jest różnica temperatur i są nieszczelności (np. stare drewniane okna). Nowe, szczelne okna z PVC czy aluminium, bez prawidłowych nawiewników, praktycznie ją eliminują, prowadząc do kumulacji wilgoci i CO2 w powietrzu. Ocena stanu kanałów wentylacyjnych (często zakurzonych, zawalonych gruzem, a nawet zamurowanych) i zaplanowanie skutecznego systemu, być może wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła (choć trudna w starych budynkach) lub przynajmniej wentylatorów wyciągowych w łazienkach/kuchni z nawiewnikami w pokojach, to nie luksus, ale element zdrowego mieszkania.

Podsumowując ten kluczowy etap, kontrola instalacji i dokładna ocena stanu technicznego to fundament, na którym opiera się cały późniejszy remont. Inwestycja w ekspertyzy i natychmiastowa wymiana starych, niebezpiecznych lub niewydolnych systemów jest często największą, ale i najrozsądniejszą pozycją w budżecie remontu starego mieszkania. Pozwala spać spokojnie, wiedząc, że pod nowymi tynkami i panelami nie czai się awaria na miarę powodzi czy pożaru.

Formalności i zgody: remont w kamienicy, konserwator zabytków i wspólnota mieszkaniowa

Niezależnie od tego, jak dużą wiertarkę posiadamy i jak sprawną ekipę remontową zatrudniamy, w starym budownictwie, a zwłaszcza w kamienicach, napotykamy na niewidzialną, ale potężną barierę: formalności i konieczność uzyskania zgód od różnych podmiotów. To element, który potrafi wydłużyć remont o tygodnie, a nawet miesiące, jeśli nie podejdzie się do niego z odpowiednią pieczołowitością już na etapie planowania. Pominięcie lub bagatelizowanie tych aspektów to jak marsz po linie bez zabezpieczenia.

Wszystkim zajmującym się remontem starego mieszkania, pierwszym, absolutnie fundamentalnym krokiem formalnym powinno być sprawdzenie statusu prawnego budynku, w którym znajduje się nieruchomość. Czy kamienica, w której nasze mieszkanie do remontu się mieści, jest wpisana do rejestru zabytków? A może znajduje się w gminnej ewidencji zabytków lub na obszarze objętym ochroną konserwatorską (np. bufor strefy historycznej)? W każdym z tych przypadków nasze plany remontowe będą musiały przejść przez sito weryfikacji wojewódzkiego konserwatora zabytków lub miejskiego konserwatora (jeśli taki istnieje i przejął część kompetencji).

Zazwyczaj ingerencja w wewnętrzną część mieszkania (układ ścian działowych, wykończenie) w przypadku wpisu do rejestru zabytków wymaga pozwolenia konserwatora. Natomiast wszelkie prace dotyczące elewacji, dachu, okien, drzwi wejściowych, balkonów, a także niektórych wewnętrznych elementów (klatki schodowe, sienie) prawie zawsze podlegają ścisłym wytycznym i wymagają pozwolenia lub przynajmniej zgłoszenia do konserwatora. Brak wiedzy o tym i wykonanie prac „na żywioł” może skutkować nakazem przywrócenia stanu poprzedniego na własny koszt plus wysokimi karami finansowymi.

Szczególnie wrażliwym punktem są okna. Jeśli budynek jest objęty ochroną konserwatorską, możemy być objęci wymogiem utrzymania ujednoliconej stolarki okiennej. Oznacza to, że okna wymieniać musimy na te, które wizualnie (podział, profil, kształt, kolor) są identyczne lub bardzo zbliżone do oryginalnych, historycznych okien, nawet jeśli stare okna są spróchniałe i nieszczelne. Bardzo często w kamienicach zabytkowych wprowadzony jest również kategoryczny zakaz stosowania okien z PVC – dozwolona jest jedynie stolarka drewniana, a czasem drewniano-aluminiowa. Koszt okien drewnianych w stylu historycznym, z charakterystycznym podziałem, potrafi być dwu- trzykrotnie, a nawet czterokrotnie wyższy niż standardowych okien PVC, osiągając łatwo kwoty od 2 do 5 tysięcy złotych za metr kwadratowy okna.

Kolejnym kluczowym graczem na remontowej szachownicy jest wspólnota mieszkaniowa lub zarządca budynku. Wynika to z faktu, że wiele elementów technicznych i konstrukcyjnych w starych budynkach, choć "dotyka" naszego mieszkania, stanowi część wspólną nieruchomości. Przykładem jest podłączenie się do pionów kanalizacyjnych, wodnych, centralnego ogrzewania, czy wyniesienie licznika prądu na zewnątrz, na klatkę schodową (co jest zresztą standardem w nowym budownictwie ze względów bezpieczeństwa i ułatwienia odczytów). Tego typu prace nie mogą odbyć się bez wiedzy i formalnego przyzwolenia wspólnoty, reprezentowanej przez zarząd lub zarządcę.

W zależności od kompetencji poszczególnych komórek organizacyjnych w strukturze wspólnoty (regulaminy są różne), czasem wystarczy jedynie zgoda zarządu wspólnoty mieszkaniowej na podjęcie decyzji o zezwoleniu na prowadzenie prac remontowych ingerujących w części wspólne. Niekiedy jednak, w przypadku istotnych zmian lub braku wyraźnego zapisu w regulaminie, zgoda wspólnoty może wiązać się z koniecznością przeprowadzenia głosowania uchwały w trybie indywidualnym (zbieranie podpisów pod listą do głosowania od każdego właściciela) lub na zebraniu. Proces zbierania podpisów, zwłaszcza gdy część sąsiadów jest nieuchwytna lub niechętna, potrafi być prawdziwą daniną publiczną dla cierpliwości, trwającą tygodnie.

W przypadku małych wspólnot, do siedmiu lokali włącznie, często obowiązuje zasada jednomyślności przy podejmowaniu decyzji wykraczających poza zwykły zarząd. To oznacza, że do legalnego przeprowadzenia niektórych prac (np. związanych z pionami) potrzebna jest pisemna zgoda *każdego* właściciela lokalu. Jeśli jeden sąsiad powie "nie", cały misterny plan legnie w gruzach, chyba że sprawę skieruje się na drogę sądową, co jest rozwiązaniem kosztownym i długotrwałym.

Inne prace wymagające często zgody wspólnoty to np. instalacja zewnętrznych jednostek klimatyzacji na elewacji, montaż zewnętrznych rolet (zwłaszcza na elewacji objętej ochroną), przebudowa lub wyburzenie ścian *nośnych* (co zawsze wymaga pozwolenia na budowę i projektu konstrukcyjnego uzgodnionego ze wspólnotą), a czasem nawet dodanie balkonu czy zmiana kształtu lub materiału balustrady. Zawsze warto dokładnie przestudiować regulamin wspólnoty i, w razie wątpliwości, skonsultować zakres planowanych prac z zarządem.

Samo "wielkie sprzątanie" i wyburzenia, nawet wewnątrz mieszkania, powinny być co najmniej zgłoszone wspólnocie ze względu na generowany hałas, pył i konieczność korzystania z części wspólnych (klatka schodowa, winda, podwórko na postawienie kontenera na gruz). Ustalenie godzin, w których prace hałaśliwe są dopuszczalne, jest kluczowe dla dobrych relacji z sąsiadami i uniknięcia skarg. Notyfikacja o planowanych pracach, wywieszona na klatce schodowej, to minimum dobrej praktyki, na którą często zarządy nalegają.

Poza konserwatorem i wspólnotą, musimy też pamiętać o formalnościach budowlanych w urzędzie. Wyburzanie ścian *działowych* i zmiany w układzie pomieszczeń w obrębie mieszkania zazwyczaj wymagają jedynie "zgłoszenia prac budowlanych" w starostwie lub urzędzie miasta (w terminie 21 dni przed planowanym rozpoczęciem). Jeśli w ciągu 21 dni urząd nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać prace. Jest to tzw. zgoda milcząca. Prace budowlane dotyczące ścian nośnych, struktury budynku, czy zmiany sposobu użytkowania wymagają już "pozwolenia na budowę", co jest procedurą dłuższą i bardziej złożoną, wymagającą projektu budowlanego opracowanego przez uprawnionego architekta/konstruktora. Czas oczekiwania na pozwolenie może wynieść do 65 dni, a w praktyce, w przypadku braków formalnych lub konieczności uzgodnień, znacznie dłużej.

Formalności związane z gazem (modernizacja, odcięcie, ponowne podłączenie) wymagają współpracy z gazownią i zazwyczaj zgłoszenia prac. Podobnie przyłącza energetyczne czy cieplne – wszelkie zmiany wymagają kontaktu z dostawcami mediów i dopełnienia ich wewnętrznych procedur. Czasem "odcięcie gazu", bo remont obejmuje kuchnię, potrafi zająć kilka dni oczekiwania na technika.

Należy również pamiętać o dokumentacji powykonawczej. Po zakończeniu prac budowlanych, zwłaszcza tych wymagających pozwolenia lub zgłoszenia, czasem konieczne jest zgłoszenie zakończenia budowy lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Nowe schematy instalacji (elektrycznej, wod-kan) to bezcenna pamiątka dla przyszłości.

Niestety, biurokracja związana z remontem starego mieszkania w zabytkowym budynku lub po prostu w kamienicy z aktywną wspólnotą, potrafi być gęsta niczym mleko po ugotowaniu. Wymaga cierpliwości, dokładności w zbieraniu informacji i dokumentów, a czasem... umiejętności negocjacji z sąsiadami. Jednak przejście przez ten gąszcz poprawnie gwarantuje spokój ducha i legalność przeprowadzonej modernizacji. Brakujące pozwolenia mogą bowiem ujrzeć światło dzienne na przykład przy próbie sprzedaży mieszkania.

Etapy prac remontowych: od wyburzeń do nowych ścian i podłóg

Gdy formalności choćby wstępnie opanowane, a instalacje zaplanowane lub już w trakcie uzgadniania, nadszedł czas na najbrudniejszy, ale i najbardziej wizualnie spektakularny etap remontu starego mieszkania – burzenie i przygotowanie gruntu pod nowy początek. To moment, kiedy przestrzeń zaczyna ujawniać swoje ukryte sekrety i rzucać pierwsze wyzwania, o których "metaanaliza" z początku artykułu tylko wspominała.

Faza wyburzeniowa (zwana też dekonstrukcyjną) polega na usunięciu wszystkiego, co stare, zniszczone i niepotrzebne, a co ustąpi miejsca nowym elementom. Zaczynamy od skuwania starych tynków, które w kamienicach potrafią mieć kilka centymetrów grubości i często kryją pod sobą wiekowe instalacje, a także, niestety, grzyb. Usuwamy starą glazurę, terakotę, parkiety, panele, wykładziny, wraz z podkładami, które bywa, że uległy zawilgoceniu. Demontujemy starą armaturę, piece kaflowe (o ile są do rozbiórki, a nie renowacji – to też decyzja!), ościeżnice drzwiowe, a czasem całe skrzydła drzwi, jeśli planowana jest ich wymiana.

Kluczową decyzją w tej fazie jest wyburzanie ścian. Tutaj musimy bezwzględnie odróżnić ściany działowe (które można burzyć po zgłoszeniu, o ile nie przenosimy zbyt dużych obciążeń np. na strop drewniany) od ścian nośnych (konstrukcyjnych). Wyburzenie fragmentu lub całości ściany nośnej jest operacją ingerującą w konstrukcję budynku i wymaga pozwolenia na budowę, a co za tym idzie, projektu budowlanego opracowanego przez uprawnionego konstruktora oraz, w większości przypadków, zgody wspólnoty mieszkaniowej. Projekt musi precyzyjnie określać sposób podparcia stropu (np. stalowe dwuteowniki, żelbetowe nadproża) i dokumentować stan techniczny ściany nośnej oraz innych elementów konstrukcyjnych budynku. Pominięcie tego etapu to igranie z bezpieczeństwem całej kamienicy – ściana nośna wcale nie musi wyglądać masywniej czy grubiej od działowej!

Cały materiał z wyburzeń to gruz – dużo gruzu. Skuwając 50 m² tynków o średniej grubości 3 cm generujemy tony odpadu. Usunięcie podłóg, ścian, sanitariatów – to kolejne tony. Pamiętajmy, że gruzu budowlanego nie wyrzuca się do osiedlowych śmietników. Należy go wywieźć w przeznaczone do tego miejsca lub zamówić specjalne kontenery na gruz (tzw. "Big Bag" na niewielkie ilości lub metalowe kontenery o pojemności od 3 do nawet 30 m³). Koszt kontenera 7 m³ na gruz w dużym mieście to ok. 1000-1500 zł, a jego napełnienie zajmuje sprawną ekipę dzień, może dwa, zależnie od dostępności wjazdu i możliwości transportu gruzu z mieszkania.

Bezpieczeństwo w fazie wyburzeń to priorytet. Należy zabezpieczyć instalacje (odciąć prąd, wodę, gaz), osłonić futryny (jeśli zostają), a przede wszystkim zadbać o ochronę dróg oddechowych (maski P3!), oczu i głowy. Pył z wyburzeń jest wszechobecny i potrafi wniknąć wszędzie. Należy zamykać drzwi, foliować otwory i informować sąsiadów o hałasie i możliwym zapyleniu.

Po wyburzeniach przychodzi czas na przygotowanie powierzchni pod nowe instalacje i ściany. Na tym etapie montuje się nowe okna i parapety (choć okna można też montować wcześniej, aby móc wietrzyć i osuszać). Przejściowe zasilanie i oświetlenie są niezbędne. Jest to moment, kiedy podciąga się nowe rury wodne i kanalizacyjne w miejscach, gdzie zaplanowano punkty (kuchnia, łazienka), a także rozprowadza kable elektryczne zgodnie z projektem. Jeśli są planowane zmiany w instalacji grzewczej (nowe grzejniki, ogrzewanie podłogowe), prace te również wykonuje się teraz.

Następnie stawia się nowe ściany działowe, jeśli układ pomieszczeń uległ zmianie. Mogą być murowane (z bloczków gazobetonowych typu Ytong czy Silka) lub w technologii suchej zabudowy (płyta kartonowo-gipsowa na stelażu metalowym). Ścianki z karton-gipsu są szybsze w montażu i lżejsze (mniej obciążają strop, co w starych budynkach jest ważne), ale murowane zazwyczaj lepiej izolują akustycznie i są bardziej wytrzymałe na zawieszanie ciężkich przedmiotów (np. szafek kuchennych). W obu przypadkach wewnątrz ścianek chowa się część instalacji (np. elektryczne). Koszt postawienia ściany z bloczków to ok. 100-200 zł/m² (materiał + robocizna), z karton-gipsu niewiele mniej, ok. 80-180 zł/m².

Kiedy ściany stoją, a instalacje wpuszczone są w bruzdy w ścianach nośnych (te, których nie wyburzaliśmy) lub schowane w nowo postawionych ściankach, czas na posadzki. Podłoże po zerwaniu starej podłogi wymaga zazwyczaj wylania nowej wylewki (jastrychu). Ma ona na celu wyrównanie powierzchni, zakrycie poziomych instalacji (elektrycznych, grzewczych, wodnych) i stworzenie stabilnej bazy pod warstwy wykończeniowe (płytki, panele, drewno). Wylewka cementowa jest uniwersalna, ale jej wysychanie jest czasochłonne – przyjmuje się, że schnie ok. 1 cm na tydzień. Wylewka o grubości 5 cm będzie zatem gotowa po około 5 tygodniach w optymalnych warunkach (temperatura ok. 20°C, umiarkowana wilgotność, wietrzenie). Wylewki anhydrytowe schną szybciej, ale są bardziej wrażliwe na wilgoć i wymagają dokładnego wykonania tzw. wygrzewania (podgrzewania), co jest kluczowe przy ogrzewaniu podłogowym.

Niezależnie od rodzaju wylewki, kluczowe jest osiągnięcie odpowiedniej wilgotności resztkowej, zanim przystąpimy do układania wrażliwych na wilgoć materiałów podłogowych, jak drewno czy panele laminowane/winylowe. Wilgotność wylewki cementowej powinna spaść poniżej 2% (a dla podłóg drewnianych nawet 1,8%), a anhydrytowej poniżej 0,3% (przy ogrzewaniu podłogowym 0,5%). Sprawdza się to profesjonalnym miernikiem CM. Układanie podłogi na zbyt wilgotnej wylewce to gwarantowana katastrofa – panele się wypaczą, a drewno "spuchnie".

Na tym etapie często wykonuje się również pierwsze tynki, jeśli stare zostały skute do gołej cegły/betonu. Tynk ma za zadanie wstępnie wyrównać ściany. Może być cementowo-wapienny lub gipsowy, nakładany ręcznie lub maszynowo. Po związaniu tynki również wymagają wyschnięcia. To wszystko generuje sporo wilgoci technologicznej, którą należy regularnie usuwać poprzez wietrzenie. Czasem niezbędne jest wsparcie wentylacją mechaniczną lub profesjonalnymi osuszaczami.

Koordynacja prac w tej fazie jest wyzwaniem logistycznym. Elektrycy i hydraulicy często pracują równolegle lub zaraz po sobie. Potem wchodzą murarze/ekipy od karton-gipsu, a na końcu posadzkarze. Kluczowe jest przestrzeganie przerw technologicznych, zwłaszcza na schnięcie wylewek i tynków. Próby przyspieszenia na siłę kończą się zazwyczaj poważnymi problemami na etapie wykończenia. Dobry kierownik budowy lub doświadczony wykonawca jest tutaj na wagę złota.

Po zakończeniu "brudnych" prac strukturalnych i instalacyjnych, mieszkanie, choć surowe, jest gotowe na przyjęcie warstw wykończeniowych. Mamy nowe mury, ukryte instalacje, wyrównane posadzki i wstępnie przygotowane ściany. Droga do pięknego wnętrza jest jeszcze długa, ale fundamenty zostały już solidnie zbudowane w starym mieszkaniu.

Wykończenie wnętrz: od tynków i gładzi do malowania i podłóg

Gdy "brudne" etapy prac, czyli wyburzenia, nowe instalacje i wyrównanie ścian oraz podłóg wylewkami, mamy już za sobą, wkraczamy w fazę wykończeniową – etap, który nadaje wnętrzom ostateczny kształt i charakter. To czas, kiedy na bazie surowych, geometrycznych form pojawiają się kolory, faktury, gładkie powierzchnie i ciepłe podłogi. Diabeł tkwi w szczegółach, a precyzja wykonania na tym etapie decyduje o efekcie końcowym. To jak polerowanie diamentu – podstawa musi być solidna, ale blask nadaje ostatni szlif.

Pierwszym krokiem w tej fazie, jeśli ściany były tylko wstępnie otynkowane lub ich stan wymaga idealnego wyrównania, jest nałożenie gładzi gipsowej (szpachlowanie). Gładź tworzy idealnie równą i gładką powierzchnię, gotową do malowania lub tapetowania. Nakłada się ją zazwyczaj w kilku warstwach: pierwsza warstwa "ściągająca", która wypełnia większe ubytki i rysy, oraz jedna lub dwie warstwy finiszowe. Rodzaj gładzi i liczba warstw zależą od wymaganego standardu wykończenia (tzw. poziomów szpachlowania Q1-Q4). Poziom Q3 lub Q4 jest standardem dla ścian przeznaczonych do malowania, zapewniając idealną gładkość i brak nierówności. Aplikuje się ją ręcznie lub maszynowo.

Po wyschnięciu każdej warstwy gładzi następuje proces szlifowania – najpierw grubszą, potem drobniejszą siatką lub papierem ściernym. To najbardziej pylący etap wykończenia wnętrz. Warto używać szlifierek teleskopowych z odkurzaczem przemysłowym, co znacznie ogranicza ilość pyłu w powietrzu. Niemniej jednak, trzeba się przygotować na wszechobecny biały puch. Koszt wykonania gładzi (robocizna + materiał) w standardzie Q3 waha się zwykle od 40 do 70 zł za metr kwadratowy ściany. Proces nakładania i szlifowania gładzi na 100 m² ścian może potrwać od kilku dni do dwóch tygodni, w zależności od liczby warstw i doświadczenia ekipy.

Po wygładzeniu i odpyleniu ścian i sufitów, przed malowaniem, niezbędne jest gruntowanie. Gruntowanie ma kluczowe znaczenie – wyrównuje chłonność podłoża (zapobiega powstawaniu smug i plam), wzmacnia powierzchnię (szczególnie po szlifowaniu gładzi) i poprawia przyczepność farby. Do każdego typu podłoża (nowe tynki, gładzie, stare farby, płyty karton-gips) należy dobrać odpowiedni rodzaj gruntu. Nie pomijajmy tego etapu, bo późniejsze kłopoty z malowaniem, smugami, pękaniem farby czy odspajaniem, to często wina źle przygotowanego podłoża i braku gruntowania.

Czas na malowanie! Wybór farb na rynku jest oszałamiający: akrylowe (uniwersalne, oddychające), lateksowe (bardziej odporne na wilgoć i zmywanie), ceramiczne i plamoodporne (najwyższa klasa zmywalności, trwałość). Do pomieszczeń mokrych (łazienki, kuchnie) konieczne są farby o zwiększonej odporności na wilgoć i rozwój pleśni. Do pomieszczeń nasłonecznionych farby o podwyższonej odporności na blaknięcie. Koszt dobrej jakości farby lateksowej czy ceramicznej to od 40 do 100 zł za litr lub więcej, a jej wydajność to zwykle ok. 10-14 m²/litr na jedną warstwę. Standardowo maluje się na dwie warstwy, czasem na trzy, zwłaszcza gdy zmieniamy kolor ze znacząco ciemniejszego na jaśniejszy lub kryjemy nierównomiernie pomalowaną powierzchnię.

Malowanie wykonuje się zazwyczaj wałkami (różnej wielkości i typu, np. z krótkim włosiem do gładkich ścian, z dłuższym do strukturalnych) oraz pędzlami (do rogów i trudnodostępnych miejsc). Równo nałożone dwie warstwy dobrej farby na dobrze przygotowaną i zagruntowaną powierzchnię to podstawa trwałego i estetycznego wykończenia. Malowanie jednego pokoju (np. 15 m² powierzchni podłogi, co daje ok. 40 m² ścian) przez doświadczonego malarza zajmuje zazwyczaj dzień lub dwa, wliczając schnięcie między warstwami.

Równolegle lub zaraz po malowaniu przystępuje się do układania podłóg, choć niektórzy wykonawcy wolą to zrobić na końcu, aby nie zabrudzić podłogi podczas ostatnich poprawek malarskich. Rodzaj podłogi dyktuje sposób jej montażu. Płytki ceramiczne lub gresowe (kuchnie, łazienki, korytarze) wymagają idealnie równej i suchej wylewki oraz elastycznego kleju. Spoinowanie fugi to ostatni etap. Koszt położenia płytek z fugowaniem to ok. 50-100 zł/m² robocizny plus koszt materiałów.

Panele laminowane lub winylowe to popularne rozwiązanie do pokojów. Układa się je na podkładzie (pianka, korek) jako tzw. podłogę pływającą, bez mocowania do wylewki, z zachowaniem szczeliny dylatacyjnej przy ścianach (ok. 10-15 mm, maskowana później listwą przypodłogową). Deski podłogowe drewniane (warstwowe lub lite) mogą być układane pływająco lub klejone do wylewki. Parkiet drewniany, zazwyczaj lity, układa się na kleju i cyklinuje (szlifuje), a następnie lakieruje lub olejowe – to najbardziej wymagające, ale i najbardziej szlachetne rozwiązanie, wymagające specjalistycznej ekipy. Koszt położenia paneli to ok. 20-40 zł/m², desek warstwowych ok. 40-80 zł/m², a parkietu wraz z cyklinowaniem i lakierowaniem może przekroczyć 150 zł/m² robocizny.

Materiały podłogowe, zwłaszcza drewniane i panele laminowane/winylowe, muszą być odpowiednio zaaklimatyzowane w pomieszczeniu przed montażem – oznacza to, że należy je przynieść na miejsce instalacji i rozpakować (częściowo) na 48-72 godziny, aby "nabrały" temperatury i wilgotności otoczenia. Pominięcie tego kroku może skutkować późniejszym odkształceniem się paneli lub desek.

Na samym końcu, gdy ściany są pomalowane, a podłogi ułożone, montuje się elementy wykończeniowe: ościeżnice i skrzydła drzwi wewnętrznych (o ile są nowe), listwy przypodłogowe (drewniane, MDF, PVC), gniazdka, włączniki światła (ten element często robi już elektryk po malowaniu), lampy. Jest to faza czysta, wymagająca precyzji i dbałości o estetykę. Montaż listew przypodłogowych wymaga równej podłogi i ścian – na nierównościach staje się prawdziwym polem bitwy.

Po wszystkich pracach montażowych pozostaje jedno: wielkie sprzątanie poremontowe. Usunięcie resztek materiałów, pyłu, zabezpieczeń, dokładne umycie wszystkich powierzchni. To syzyfowa praca, która jednak wieńczy dzieło i pozwala wreszcie ujrzeć stare mieszkanie w nowej, lśniącej odsłonie.

Cały proces wykończenia wnętrz, od gładzi po ostatnie listwy, to kolejne tygodnie, a nawet miesiąc czy dwa pracy, w zależności od wielkości mieszkania, stopnia skomplikowania i dostępności ekip. Jest to etap, na którym widzimy najbardziej namacalne efekty naszego trudu i inwestycji, przekształcając surowe pomieszczenia w przytulne, gotowe do zamieszkania wnętrza, co jest słodkim owocem remontowego trudu.